科技類企業(yè)辦公需求激增，廣州東站TOD模式將大有機會。CBD多家機構(gòu)發(fā)布產(chǎn)業(yè)報告，包括會計師行業(yè)及房地產(chǎn)服務咨詢機構(gòu)等。

高力國際華南區(qū)咨詢服務部高級董事陳厚橋則表示，包括廣州東站、廣州火車站、慶盛高鐵樞紐片區(qū)、廣州南站在內(nèi)的TOD類型項目，因交通便利，未來有望成為發(fā)展熱點。

普華永道中國內(nèi)地及香港副市場主管合伙人梁偉堅則分析表示，“打造國際科技創(chuàng)新中心是未來發(fā)展的核心，以基礎設施網(wǎng)絡為前提，良好的商業(yè)環(huán)境作為無形保障，以金融中心拓展資金管道，合力打造以人為本的智慧城市群。”

TOD項目因交通便利潛力無限

“基建的高速發(fā)展將進一步推動大灣區(qū)居民在大灣區(qū)內(nèi)休閑娛樂的消費。這將促進傳統(tǒng)商圈以及更多大灣區(qū)新興零售商圈發(fā)展。”在零售地產(chǎn)板塊，仲量聯(lián)行預測，更多擁有零售運營經(jīng)驗的外資及香港背景開發(fā)商將通過開發(fā)和收購或改造現(xiàn)有零售物業(yè)的方式加大在大灣區(qū)的布局。

普華永道則建議，基礎設施應該聯(lián)通網(wǎng)絡化，灣區(qū)基礎設施的打造和升級需要具有前瞻性與突破性，通過聯(lián)通網(wǎng)絡化，極大促進沿線經(jīng)濟要素的流動，形成規(guī)模和集聚效應;提升多式聯(lián)運，做好不同運輸方式的銜接與接駁，實現(xiàn)零距離換乘、無縫化銜接;加強與戰(zhàn)略地區(qū)以及“一帶一路戰(zhàn)略”等重大國家戰(zhàn)略節(jié)點的連接。

陳厚橋看好TOD項目對區(qū)域帶來的澎湃動力。所謂TOD，英文為transit-oriented development，即以公共交通為導向的開發(fā)，對應“軌道建設—人流增加—商業(yè)開發(fā)—吸引人口”的良性循環(huán)模式。這是規(guī)劃一個居民或者商業(yè)區(qū)時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設計方式。

陳厚橋介紹，從珠三角發(fā)展的整體經(jīng)驗來看，高端制造產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新要素往往選擇高標平臺跳空發(fā)展。這種高標平臺一般具備交通便利、環(huán)境品質(zhì)好、與主城聯(lián)系緊、設施完善等特征。通過跳空發(fā)展，創(chuàng)新要素將沿軌道交通TOD站點呈點狀集中模式。廣州如今加快樞紐型網(wǎng)絡城市建設，目前現(xiàn)有包括廣州東站、廣州火車站、慶盛高鐵樞紐片區(qū)、廣州南站在內(nèi)的TOD類型項目，在交通樞紐建設方面已經(jīng)頗有成效，但在商業(yè)開發(fā)方面仍有很大的可挖掘空間，在吸引港澳投資方面具有較大優(yōu)勢。

對此，仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗也深以為然，“深圳和廣州的成熟商圈內(nèi)，客群覆蓋面廣、位于地鐵沿線、并具有業(yè)態(tài)和品牌組合提升空間的現(xiàn)有物業(yè)將成為投資熱點。”她表示，新投資者的加入，將為商圈發(fā)展帶來良性競爭，加速內(nèi)地開發(fā)商不斷調(diào)整和改造現(xiàn)有項目，以應對挑戰(zhàn)。

服務業(yè)升級轉(zhuǎn)變

科技類企業(yè)提升占比將達三四成

說起天河CBD，肯定離不開商業(yè)，離不開甲級寫字樓。

仲量聯(lián)行分析指出，大灣區(qū)未來的發(fā)展重點，將從過去的制造業(yè)向服務業(yè)升級轉(zhuǎn)變。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示，這就對服務業(yè)升級改變提出了新要求。中長期來看，企業(yè)將改變在大灣區(qū)的版圖布局。越來越多企業(yè)將在大灣區(qū)設立地區(qū)總部。

辦公需求結(jié)構(gòu)方面，特別在廣州、深圳，科技類企業(yè)在辦公樓需求來源占比將繼續(xù)大幅增加，占比有望達到30%-40%。新興辦公樓市場興起，科技行業(yè)、高端制造業(yè)及相關(guān)的研發(fā)和服務行業(yè)將形成新的產(chǎn)業(yè)聚集中心。曾麗表示，廣州的天河區(qū)、琶洲和深圳的南山后海、福田，佛山和中山，將是非常具有吸引力的投資選擇。

梁偉堅認為，大灣區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)應該集中優(yōu)勢資源、突出重點，專注打造包括新一代信息技術(shù)、高端裝備制造和新材料、新能源及節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥以及技術(shù)服務領域的行業(yè)。“企業(yè)、政府、科研機構(gòu)等各種社會力量一起堅持持續(xù)不斷的研發(fā)創(chuàng)新。”

在過去的2018年，廣州核心區(qū)甲級寫字樓市場形勢非常好。

“總體而言，供應落后于需求，租金平穩(wěn)攀升，空置率幾乎達到歷史最低點”，陳厚橋表示，隨著大量供應入市，市場需要2-3年的時間去消化，預計至2019年年底全市空置率從4.5%上升至7.0%。“灣區(qū)中心城市的金融、貿(mào)易、物流等服務業(yè)的發(fā)展需要腹地的支撐。”

寫字樓大數(shù)據(jù)

2018年廣州核心區(qū)甲級寫字樓新增可租賃面積僅2 1萬平方米，全年凈吸納量約38萬平方米，全市整體空置率同比下降3 .4個百分點至4 .5%，全市平均租金水平同比上漲5 .5%至每平方米每月179元。

珠江新城片區(qū)是最活躍片區(qū)，2018年珠江新城新增面積占全市42%，是廣州最活躍的子市場，也是現(xiàn)有體量最大的子市場。去年珠江新城繼續(xù)主導寫字樓租賃交易活動全年凈吸納量超過10 .4萬平方米，空置率同比減少3 .3個百分點至4 .7%