如今，中國的加工制造業(yè)廠商和房地產(chǎn)開發(fā)商日子都不太好過，TCL集團董事長李東生和萬通實業(yè)董事長馮侖找到了抱團取暖之道。
7月30日，這兩位行業(yè)“一線明星”聚首無錫，意在推進工業(yè)地產(chǎn)項目的深度合作。
“要做先驅(qū)，不做先烈”
雙方首個合作項目叫“萬通工社”，位于無錫新區(qū)的TCL數(shù)碼工業(yè)園，占地面積超過27萬平方米，相當于30個標準足球場大小，是TCL華東最大的生產(chǎn)基地。
2008年3月，萬通實業(yè)和TCL集團分別出資55%、45%，共計2.5億元注冊資本成立了一家工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司(簡稱萬通新創(chuàng))。2009年7月，萬通新創(chuàng)斥資收購了萬通工社項目，重新開發(fā)包裝成一個以工業(yè)生產(chǎn)為主，包括研發(fā)、餐飲娛樂等功能的綜合性工業(yè)社區(qū)。其中約一半面積以售后回租模式供TCL繼續(xù)使用，租期為6年，余下部分廠房出租率據(jù)說已達九成，客戶中不乏索尼、美的等家電業(yè)“名角”。
在世界上，工業(yè)地產(chǎn)并非新鮮事物。西方發(fā)達國家工業(yè)企業(yè)很少自建物業(yè)，通常是租賃通用廠房。有特殊技術(shù)和空間要求的專用廠房，則下訂單由專業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)建造后再租用。30年來大量來華投資的外商，也是只租不買，要廠房不要地。但國內(nèi)廠商卻大多喜歡購地自建，TCL亦不例外。
據(jù)統(tǒng)計，目前TCL集團在國內(nèi)各地擁有21個生產(chǎn)基地或工業(yè)園區(qū)，廠房及配套設施總建筑面積超過100萬平方米。
李東生認為，這種自建廠房的模式必須改變，因為廠商在不同發(fā)展階段對廠房要求不一樣，一般10~20年為一個更新周期，新建和改造廠房，將占用企業(yè)很大一部分固定資產(chǎn)投資。
李東生肩上沉重的“固定資產(chǎn)包袱”，讓一直伺機跳出商業(yè)和住宅開發(fā)領域進入工業(yè)地產(chǎn)的馮侖嗅到了機會。
生性詼諧的馮侖有一句口頭禪：看別人看不見的，做別人做不到的，算別人算不清的。他還常說，萬通“要做先驅(qū)，不做先烈”。他認為，開發(fā)商投資工業(yè)地產(chǎn)通常有兩個選擇，一是買地造廠房招商，二是利用制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級之機，盤活他們的存量地產(chǎn)，過去一年，無錫的“萬通工社”就在做這件事。
“傍大款”還是“抱成團”？
對比李馮二人的“身世”，有不少共通之處。他們都是“55后”，李東生比馮侖年長兩歲；他們都是“文革”后最早考上大學的那批精英之一。上世紀80年代末，他們幾乎同時下海創(chuàng)業(yè)，李東生在家鄉(xiāng)惠州開始推動TCL殺入彩電業(yè)，馮侖則自北京南下海南倒彩電批文、炒地皮，數(shù)年后，惠州和海南一起成為房地產(chǎn)泡沫重災區(qū)，馮侖退回北京，進入地產(chǎn)開發(fā)商行列。
2004年，在各自領域已經(jīng)功成名就的李馮二人，在中歐工商學院的CEO班上第一次相遇。
在李東生眼中，馮侖“同學”是那種乍看愛說“段子”，內(nèi)心卻經(jīng)常愛琢磨5年、10年、20年后經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)形態(tài)變化的戰(zhàn)略企業(yè)家，而馮侖則直言李東生是誠實厚重的“大哥”，是可靠的合作伙伴。
“我們選擇工業(yè)企業(yè)合作，有兩個要求，一是規(guī)模大，有足夠的體量才能進行可持續(xù)的戰(zhàn)略合作；二是領導人必須眼光長遠，決定了的事不會輕易改變。”馮侖解釋說。
2007年，馮侖專程到惠州參觀了TCL總部，他半開玩笑地承認，從那時候起已經(jīng)“眉目傳情”，決定展開“追求”了。一年之后，沉穩(wěn)內(nèi)向的李東生終于點頭同意，于是就有了專攻工業(yè)地產(chǎn)投資的合資公司萬通新創(chuàng)，有了“萬通工社”。
李東生說，TCL之所以在萬通新創(chuàng)中持有45%股權(quán)，是出于風險共擔的考慮，畢竟工業(yè)地產(chǎn)對萬通、對TCL都是首次嘗試，而且沒有工業(yè)企業(yè)“背書”的地產(chǎn)商投資工業(yè)園，地方政府可能擔心發(fā)生炒地現(xiàn)象。
面對TCL是否有意分兵地產(chǎn)的疑問，李東生回應說：“這只是一個過渡安排，目的是推動集團各地園區(qū)傳統(tǒng)廠房轉(zhuǎn)為新型工業(yè)物業(yè)，讓更多資產(chǎn)實現(xiàn)輕質(zhì)化和流動化，讓集團資金運轉(zhuǎn)更有效率、更靈活，這不會對TCL現(xiàn)有的主業(yè)方向產(chǎn)生任何影響?！?br /> “吃軟飯，掙硬錢”
與李東生的含蓄謹慎相比，馮侖更加直言不諱。
馮侖說，以前大家一提到他們就想起萬通地產(chǎn)(600246.SH)，其實它只是母公司萬通實業(yè)旗下負責住宅和開發(fā)業(yè)務的上市公司。根據(jù)萬通實業(yè)最新公布資料，該公司主要業(yè)務框架分為直接投資和基金投資兩大方向，前者逐步發(fā)展成以房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)園區(qū)開發(fā)、商務中心、精品酒店等為核心的多元化格局，后者重點發(fā)揮專業(yè)地產(chǎn)投資公司的優(yōu)勢，目前直接管理和合作管理的基金規(guī)模，已達到人民幣15億元。
按照馮侖的分析，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造價值可分為三個階段：第一階段屬于制造業(yè)，挖坑蓋房，靠成本和規(guī)模競爭，掙的是“硬錢”；第二階段屬于服務業(yè)，比如把TCL的工業(yè)園重新包裝以提高出租率和租金，靠的是物業(yè)運營能力；第三階段叫做財富管理和資本管理，比如發(fā)信托、發(fā)債券，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，前提是物業(yè)的租金好、租期長，工業(yè)地產(chǎn)做成REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)打包上市，便是其中一種方式。
地產(chǎn)圈內(nèi)的人大都聽說過馮侖著名的座右銘“學先進，傍大款”，也知道他對王石和萬科極為推崇，但也許并不太清楚他曾說過另一句話：“萬科是我們學習的好榜樣，凱德是我們的新偶像。”
早在2008年9月，馮侖率萬通實業(yè)董事會主要成員，專程到新加坡拜訪嘉德置地(凱德置地母公司)總裁廖文良，對這家亞洲數(shù)一數(shù)二的房地產(chǎn)投資集團的成功模式非常欣賞。
馮侖稱，凱德置地三分之二的業(yè)務是管理資產(chǎn)，三分之一是自己直接投資，它們用基金等金融工具來提升整個不動產(chǎn)資產(chǎn)的價值，有越來越多的“軟飯”可吃，創(chuàng)造資本回報率高于全球同類房地產(chǎn)投資性企業(yè)，這讓他心悅誠服。
“今天不僅是‘萬通工社’一周歲的慶祝會，更是萬通實業(yè)開啟新旅程的起點，我們要用未來5~10年時間，成為一家國內(nèi)領先的房地產(chǎn)投資公司。”馮侖說，“‘吃軟飯，掙硬錢’，是我們的下一個大目標?！?