融創(chuàng)中國的陽謀：“四更”戰(zhàn)略打造長期競爭力
時間：2021-09-06 15:20:10
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[導讀]2021年以來的房地產(chǎn)市場不平靜。?在2021年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級,“房住不炒”的主基調(diào)不斷強化，房企亟需蛻變升級，堅固的基本盤和穩(wěn)健的增長成為綜合實力強的頭部房企競爭的基本面。?在這方面，融創(chuàng)中國交出了一份不錯的“中考成績單”。?2021年8月30日，融創(chuàng)中國（01...
2021年以來的房地產(chǎn)市場不平靜。?在2021年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級,“房住不炒”的主基調(diào)不斷強化，房企亟需蛻變升級，堅固的基本盤和穩(wěn)健的增長成為綜合實力強的頭部房企競爭的基本面。?在這方面，融創(chuàng)中國交出了一份不錯的“中考成績單”。?2021年8月30日，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布2021年中期業(yè)績報告顯示，2021年上半年，融創(chuàng)中國實現(xiàn)營業(yè)收入958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%；每股盈利2.62元，同比上升8.7%。?在穩(wěn)健增長的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)中國開啟了“四更”戰(zhàn)略目標，即更安全、更從容、更長期、更有價值。?
2021年上半年，面對外部環(huán)境發(fā)生的巨大變化，融創(chuàng)中國依然保持著戰(zhàn)略定力和增長驅(qū)動力，最終實現(xiàn)銷售額3208億元，同比增長64%，總銷售額穩(wěn)居行業(yè)前四。?業(yè)績持續(xù)增長的同時，融創(chuàng)中國的銷售回款率也保持高位水平，非受限現(xiàn)金達到1011億元，較2020年底增長2.4%，讓公司現(xiàn)金流更為充裕，銷售增長的同時，融創(chuàng)中國還在土地市場嚴控拿地總量，提升土地質(zhì)量，最終達成高標準拿地，從而擁有高質(zhì)量土儲。?其實，早在2019年下半年，融創(chuàng)中國就先于政策要求，主動落實“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”；自此融創(chuàng)中國在業(yè)績?nèi)嬖鲩L的同時其負債指標也持續(xù)改善，在2020年已經(jīng)實現(xiàn)杠桿率下降，“三道紅線”指標連降兩檔至黃檔，到了2021年上半年，融創(chuàng)中國的財務(wù)健康度得到進一步提升。?首先，融創(chuàng)中國發(fā)行了兩次優(yōu)先票據(jù)，兩次發(fā)債利率均為融創(chuàng)中國上市以來最低水平。?2021年1月26日，融創(chuàng)中國成功發(fā)行2024年到期的6億美元5.95%優(yōu)先票據(jù)，及2026年到期的5億美元6.5 %優(yōu)先票據(jù)；2021年3月2日，融創(chuàng)中國額外發(fā)行2024年到期的3.42億美元5.95%優(yōu)先票據(jù)，及于2025年到期的2.1億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)。?其次，融創(chuàng)中國還于2021年1月20日宣布提前贖回于2022年2月15日到期的8億美元7.875%優(yōu)先票據(jù)的未償還余額。以較低成本債務(wù)替換高成本債務(wù)，這使融創(chuàng)中國的融資成本下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化。?截至2021年6月30日，融創(chuàng)中國的總資產(chǎn)為1.2萬億元，較2020年底提升9%，一年內(nèi)到期有息債務(wù)總額910億元，短債占總有息負債比重下降至30%行業(yè)低位，債務(wù)結(jié)構(gòu)良性，財務(wù)彈性更趨強韌，加速邁向“綠檔”。?一邊維持安全穩(wěn)健高質(zhì)量增長態(tài)勢，一邊降杠桿優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融創(chuàng)中國的經(jīng)營表現(xiàn)不斷收獲國際機構(gòu)的認可。?2021年上半年，標普將融創(chuàng)公司主體評級由BB-上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定。穆迪及惠譽將該公司評級展望調(diào)升至正面；中誠信亞太首次覆蓋融創(chuàng)，并給予BBBg-評級，展望為穩(wěn)定。?截至目前，融創(chuàng)已被納入MSCI中國指數(shù)、富時房地產(chǎn)指數(shù)、恒生中國（香港上市）100指數(shù)、恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)、中證香港100指數(shù)、恒生中國（香港上市）25指數(shù)、MSCI中國50指數(shù)及恒生中國企業(yè)指數(shù)等幾乎所有重要指數(shù)。?自從2021年以來，國際知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通國際、中金及瑞信等相繼發(fā)布報告大力推介融創(chuàng)中國，給予融創(chuàng)“跑贏大市”評級，并列為“首選推薦”股票。?在競爭激烈的市場大環(huán)境中脫穎而出，保障企業(yè)發(fā)展的安全健康，并得到市場及資本的認可，顯然這是融創(chuàng)中國長期用心經(jīng)營和對產(chǎn)品質(zhì)量堅持的結(jié)果。?
在第一輪“雙集中供地”結(jié)束后，住建部曾表示，要著力建立房地聯(lián)動機制，北京市限房價、控地價、提品質(zhì)的做法也將作為新的調(diào)控措施關(guān)鍵詞，此后該做法相繼被多個城市采納實施。?這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來“競品質(zhì)”時代，房地產(chǎn)行業(yè)回歸本質(zhì)，做好產(chǎn)品與服務(wù)成為中國房地產(chǎn)企業(yè)安全健康發(fā)展的前提，擁有高品質(zhì)產(chǎn)品力的房企則可以在銷售端大放異彩，還將在土地端如魚得水，可以獲得在未來持續(xù)發(fā)展的“敲門磚”?在這方面，融創(chuàng)中國則是其中的榜樣。?資料顯示，產(chǎn)品力一直是融創(chuàng)中國的核心競爭力之一。?由于在產(chǎn)品力方面的持續(xù)投入，2019年，融創(chuàng)中國獲得克而瑞“中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP1”；2020年，融創(chuàng)中國獲得億翰“房企超級產(chǎn)品力TOP1”；2021年上半年，融創(chuàng)中國再次獲得中指院“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)TOP1”的殊榮。?與此同時，融創(chuàng)中國的產(chǎn)品力還不斷與時俱進，受到了市場及用戶的認可——公開資料顯示，在主流客群年輕化和科技快速進步的大趨勢下，融創(chuàng)中國的“I AM I”產(chǎn)品年輕化創(chuàng)新不斷落地，從城市、社區(qū)、家庭、生活四大維度升級主流產(chǎn)品，包括武漢公園大觀、杭州萬融城等在內(nèi)的代表作一經(jīng)推出后備受市場認可。?同時，融創(chuàng)中國還對高端客群消費趨勢展開了相關(guān)研究并逐步升級改善其產(chǎn)品功能，進而鞏固了公司的高端市場優(yōu)勢，這使其保持持續(xù)穩(wěn)健增長。?從2018年至2020年，融創(chuàng)中國的年度銷售額分別為4608億元、5562億元、5753億元，3年復合增長率12%。?與此同時，在產(chǎn)品力足夠獲得足夠的同時，在土地端擁有大量可售貨值的土地則成為融創(chuàng)中國業(yè)績持續(xù)提升的另外一個保證。?資料顯示，2021年上半年，融創(chuàng)中國獲取權(quán)益土儲貨值2135億元，權(quán)益拿地銷售比為37.9%。貨源充足優(yōu)質(zhì)，為持續(xù)的業(yè)績增長打好基礎(chǔ)，并保障該公司經(jīng)營現(xiàn)金流的充足彈性和絕對安全。?2021年上半年，融創(chuàng)中國還持續(xù)加碼，在環(huán)渤海、長三角、華南、中部核心城市、西部核心城市持續(xù)深耕，并建構(gòu)了突出的領(lǐng)跑優(yōu)勢。據(jù)悉，融創(chuàng)中國在20個城市銷售額超過50億元，其中，北京、上海、蘇州等9座城市銷售額超100億元，武漢、杭州的銷售額超200億元。?對此，融創(chuàng)中國表示，下半年將主動控制拿地總量及節(jié)奏，審慎獲取高質(zhì)量土地，預計權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比預計控制在30%以內(nèi)。此外，融創(chuàng)中國還將提高全資項目占比，優(yōu)化現(xiàn)有合作模式，優(yōu)選資金實力強勁的合作方，以成立長期平臺的模式進行合作。?這使其在土地資源合作方面更加靈活，同時還在一定程度上降低了成本。?可以說，左手優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力，右手充足的土地儲備，這讓融創(chuàng)中國的持續(xù)穩(wěn)健增長獲得保證，而且還增強了其抗風險能力，支撐融創(chuàng)地產(chǎn)更加從容地面對未來行業(yè)各種變化。?
2021年以來，“雙集中”供地政策在實踐中不斷的優(yōu)化，作為房地產(chǎn)行業(yè)長效調(diào)控機制的重要組成部分，能夠有效得起到“限房價、控地價、競品質(zhì)”的作用，利于行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展。?2020年，是融創(chuàng)中國的轉(zhuǎn)型之年，正式打開了“均衡高質(zhì)量發(fā)展”的序章。在高周轉(zhuǎn)、高增長的房地產(chǎn)上半場，融創(chuàng)中國提出了“更快速、更均好、更優(yōu)質(zhì)、更深耕”的戰(zhàn)略使其迅速躋身行業(yè)前列。?然而，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的下半年，當競爭環(huán)境更為激烈和復雜的時候，融創(chuàng)中國也與時俱進，在2021年提出了“四更”經(jīng)營準則：更安全、更從容、更長期、更有價值，與此同時，融創(chuàng)中國還將“四更”準則將作為融創(chuàng)團隊基本做事原則，即以利潤為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩(wěn)健為核心，提升綜合競爭力。?對此，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德曾表示，“調(diào)控對行業(yè)和企業(yè)都是好事，經(jīng)過這一輪（調(diào)控），都將變得更穩(wěn)、更健康。但與此同時，也要求企業(yè)在新的政策環(huán)境下快速調(diào)整適應(yīng)。融創(chuàng)積極融入國家戰(zhàn)略、堅決響應(yīng)政策導向、從容擁抱行業(yè)變化，進一步堅定‘更安全、更從容、更長期、更有價值’的均衡高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略方向，持續(xù)為員工、客戶、股東、社會創(chuàng)造價值?！?/span>?而從具體業(yè)務(wù)來看，在“四更”新戰(zhàn)略下，融創(chuàng)中國將全面推進數(shù)字化建設(shè)，將數(shù)字化作為三年規(guī)劃重要任務(wù)之一，數(shù)字化建設(shè)工作主要覆蓋地產(chǎn)、服務(wù)及文旅業(yè)務(wù)板塊，支持精細化管理，為客戶創(chuàng)造價值：?比如，在地產(chǎn)板塊，融創(chuàng)中國著力推進從BIM設(shè)計、智慧算量、集采平臺、智慧建造、在線銷售平臺、客戶關(guān)系的全鏈條數(shù)字化運營，基于透明、公正、體驗好的底層邏輯，為客戶創(chuàng)造價值，并支持提升決策和運營效率；?在服務(wù)板塊，融創(chuàng)中國將技術(shù)與業(yè)務(wù)深度協(xié)同，構(gòu)筑線上線下一體化智慧化服務(wù)能力；在文旅板塊，融創(chuàng)中國著力通過智能化建設(shè)提升用戶體驗、賦能精準營銷、實現(xiàn)精細化?運營及管控，實現(xiàn)管理降本增效。?在保持長期持續(xù)增長的前提，保證更均衡、高質(zhì)量發(fā)展的背景下，融創(chuàng)中國還一直保持著對宏觀環(huán)境和行業(yè)趨勢的敏銳洞察與精準判斷，擅長在行業(yè)的不同階段快速找到發(fā)展最優(yōu)解，這也使得融創(chuàng)中國被業(yè)界視為風向標，持續(xù)創(chuàng)造社會價值，有望在房地產(chǎn)的下半場激烈競爭當中持續(xù)保持競爭優(yōu)勢。
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