就在9月26日“囤地禁令”發(fā)布后的第5天，9月30日，被暫停在京拿地半年的李澤楷旗下公司盈科集團重新獲得了在北京土地市場交易的資格。

今年3月10日，北京公布了5宗閑置房地產(chǎn)開發(fā)土地的處理意見，其中工體北路4號地因“企業(yè)自身原因未按出讓合同履約”，該地塊的開發(fā)商北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及原股東香港盈科集團及其下屬公司被暫停在北京土地市場拿地的資格。

當(dāng)記者就李澤楷在京拿地資格被解禁一事?lián)芡ū本┦袊临Y源局法制處的電話時，一位女性工作人員說：“這個公告不是我們處發(fā)的，我不知道。”之后便掛斷了電話。

僅僅被“暫停”了半年就立即解禁，工體北路4號地有怎樣的前世今生？小超人李澤楷旗下的盈科集團在其中扮演了怎樣的角色？盈科集團拿地資格被解禁，為何選在二次調(diào)控剛剛出臺這樣一個敏感的時間點？《每日經(jīng)濟新聞》記者對此展開了調(diào)查。

李澤楷“神秘”重現(xiàn)北京地市

就在國慶節(jié)前最后一天，9月30日，北京市國土資源局發(fā)布了一個簡單的公告，宣布“即日起恢復(fù)北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、原股東盈科集團等單位土地市場交易資格”。公告很簡短，但對于熟悉北京房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士來說，此時發(fā)出這個公告，多少有點詭異。

所謂的“詭異”主要體現(xiàn)三個方面，第一，公告中在關(guān)于“即日起恢復(fù)北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、原股東盈科集團等單位土地市場交易資格”的理由說明中，只有“依照國家和本市有關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究并經(jīng)報請市政府批準(zhǔn)”的模糊性描述，而當(dāng)《每日經(jīng)濟新聞》記者就此向北京市國土資源部法制處詢問“依照國家和本市有關(guān)規(guī)定”中“規(guī)定”的具體解釋時，得到的回答竟是“不知道”；第二，就在上述公告發(fā)出的5天前，9月26日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定對自身原因“囤地”一年以上的企業(yè)，禁止其再參與買地，上述公告發(fā)布選擇的時點讓人費解；第三，公告發(fā)出的9月30日，“碰巧”是國慶節(jié)長假前的最后一天，也是輿論關(guān)注的盲點期。

囤地三年，凈賺數(shù)億

12日上午，在北京長虹橋西南角的工體北路4號地工地現(xiàn)場，作業(yè)機器轟隆隆地作響，工地上已聳立起兩層多高的建筑。今年3月份讓盈科集團被暫停在北京市場拿地的，就是這幅地塊。工體北路4號地最初是北京聯(lián)合大學(xué)機電學(xué)院下一個處于半廢狀態(tài)、生產(chǎn)零部件的廠房，而后于2005年12月18日被北京市政府掛牌出讓。

由于地塊位于北京東三環(huán)，位置優(yōu)越，在2006年1月23日的競拍中，吸引了包括富力、華遠、SOHO中國等在內(nèi)的20多家實力房地產(chǎn)開發(fā)商參與，競拍價也從2.47億元一路飛奔，最終，該地塊以5.1億元總價、11015元/平方米的樓面價意外地落入了高置投資有限公司這家“非熱門”房企手中。

據(jù)記者了解，當(dāng)時高置投資有限公司是ExcelBright的全資附屬公司，ExcelBright為盈大地產(chǎn)的間接全資附屬公司，而盈大地產(chǎn)的控股股東則是李澤楷旗下的電訊盈科。換句話說，高置投資有限公司是電訊盈科的一家子公司。

拿下工體北路4號地后，為了更好地運營這塊地，李澤楷為此專門成立了一家名為北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項目公司。根據(jù)當(dāng)時該宗地的掛牌文件約定，該地塊約定開工日期為2006年9月20日，約定竣工日期為2008年3月31日。

在北京市土地整理儲備中心于2005年12月18日所發(fā)的有關(guān)“朝陽區(qū)工體北路4號院住宅及配套用地”的國有土地使用權(quán)出讓公告中明確寫著：“該宗地將以‘三通一平’形式掛牌出讓”，也就是說，這塊地不存在拆遷等后期問題，可以馬上動工。

然而盡管萬事俱備，只欠開工，可自被拍下的三年內(nèi)，這塊地一直處于“冬眠”狀態(tài)。在緊靠該地塊南邊的富力愛丁堡小區(qū)內(nèi)，一位年輕女業(yè)主向記者介紹說，2006年上半年她之所以購買富力愛丁堡的房屋，很重要的一個原因就是聽說李澤楷剛在旁邊買下了一塊住宅用地，可在她的期盼中，該地塊卻遲遲沒有動靜。

實際上，在地塊“冬眠”的背后，李澤楷并不是什么都沒做。李澤楷為了降低這塊地的樓面單價成本，一直試圖更改原有的建設(shè)規(guī)劃。

如果根據(jù)1999年國土資源部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》，“對超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿一年，尚未開發(fā)的，征收土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)”，那么工體北路4號地應(yīng)當(dāng)在2008年9月20日被無償收回。然而在約定動工時間2006年9月20日的大約2年零8個月后，2009年5月18日，這塊本應(yīng)被無償收回的“睡地”卻獲得了北京市國土資源局有關(guān)該地塊項目建筑規(guī)劃更改的公告。公告中說：“工體北路4號地地下建筑面積由6000平方米增至調(diào)整后的1.74萬平米”，理由是“為了滿足人防、設(shè)備用房、機動車庫及公共服務(wù)配套等需求”。

記者就這塊地當(dāng)時為何沒被按規(guī)定處罰，反而被允許更改規(guī)劃的問題采訪北京市國土局，但截至發(fā)稿，對方并無回復(fù)。

獲得建筑規(guī)劃更改后，李澤楷成功地將這塊地的樓面單價從之前的11015元/平方米，直降近1900元/平方米至9279元/平方米。

李澤楷的謀劃并沒有到此結(jié)束。

2009年8月20日，李澤楷旗下的電訊盈科發(fā)布公告稱，公司已將工體北路4號地以及該地塊的項目公司北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.18億美元，合計9.2億元人民幣打包轉(zhuǎn)賣給了瑞安建業(yè)旗下的間接全資附屬公司鷹健公司。轉(zhuǎn)賣的理由為“出售電訊盈科集團于該項目的權(quán)益，相信會為盈大地產(chǎn)集團套現(xiàn)資金，讓盈大地產(chǎn)將其資源專注投放于日本北海道及泰國南部攀牙省具標(biāo)志性的發(fā)展項目上，同時令盈大地產(chǎn)集團的財務(wù)更靈活”。

如果以2006年9月20日的約定開工時間為基準(zhǔn)，至此，這塊地在閑置近三年后被轉(zhuǎn)賣，粗略計算5.1億元的土地競買價與更改規(guī)劃而補交的土地款2541.23萬元，大致成本為近5.35億元，轉(zhuǎn)賣后，李澤楷凈賺數(shù)億。

對于李澤楷這種坐地賺大錢的做法，在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，廣東刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓認(rèn)為，這就是在通過“變相”囤地來獲得高暴利，同時通過轉(zhuǎn)賣來規(guī)避被國家收回土地的風(fēng)險。[!--empirenews.page--]

土地轉(zhuǎn)賣后離奇被罰

記者在工體北路4號地周邊采訪時得知，去年冬天，也就是瑞安建業(yè)接手這塊地后不久，瑞安建業(yè)開始派工人來工地，沉睡三年后，這塊地終于被作業(yè)機器的轟隆聲“吵醒了”，似乎一切重新走上了正軌。

然而今年3月10日，北京市國土資源局的一紙公告，再次將這塊地推上了風(fēng)口浪尖。

當(dāng)日，在北京市國土資源局將北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的工體北路4號地項目定義為“因企業(yè)自身原因未按出讓合同履約”決定對該地塊項目公司北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處以土地總價的1%的罰款，即為510萬元；同時暫停啟夏公司及原股東香港盈科集團及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易行為。

記者注意到，就在這份公告發(fā)出的兩天前，3月8日，國家國土資源部發(fā)出了《國土資源部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，通知中強調(diào)對“未查處的閑置土地，實行掛牌督辦，依法依規(guī)處置”。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，李澤楷之所以會在當(dāng)時成為“被打擊典型”，首先是李澤楷炒地的行為曾在此之前被中央電視臺曝光，已在社會上造成了一定的不良影響；其次，李澤楷的炒地行為“做得太過了”。

合富輝煌首席市場分析師黎文江說，在行內(nèi)，也有開發(fā)商拿地后囤地，然后通過轉(zhuǎn)讓來獲利的，但交易程序為：先將土地交給當(dāng)?shù)貒练抗芫?，由國土房管局來主持公開掛牌拍賣。二次轉(zhuǎn)讓后，中間的利差仍歸開發(fā)商，但開發(fā)商須向政府補繳閑置土地費，以利于土地二次轉(zhuǎn)賣后辦理土地過戶。不過李澤楷則在2009年直接與瑞安建業(yè)私下交易，直接越過了相關(guān)政府機構(gòu)。

一位曾參與2006年初工體北路4號地競買的業(yè)內(nèi)人士向記者說，在3月10日的處罰中，工體北路4號地的項目公司只是被處以地價1%的象征性罰款。與此存在鮮明對比的是，今年1月，北京大龍地產(chǎn)因為欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同等原因，不僅被收回了天竺“地王”地塊，被沒收2億元保證金，還同樣被暫停在京競買土地的資格，且至今未解禁。