配圖來(lái)自Canva可畫

對(duì)于絕大部分人來(lái)說(shuō)，買房是人生的一筆必要消費(fèi)，但不斷上漲的房?jī)r(jià)卻讓打工人苦不堪言。而正是因?yàn)樾枨蟾?、交易單價(jià)高的特點(diǎn)，房產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)都具有巨大的市場(chǎng)，吸引了眾多玩家前來(lái)捧場(chǎng)。雙11期間，天貓、京東、蘇寧都宣布了對(duì)房產(chǎn)交易的加碼。

而身為國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)交易平臺(tái)，在8月13日登陸紐交所的貝殼找房，近日也公布了其上市以來(lái)的首份財(cái)報(bào)。

財(cái)報(bào)開(kāi)門紅下的隱憂

根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，貝殼第三季度的平臺(tái)總交易額（GTV）為1.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了87.2%，今年前三個(gè)季度的總GTV已突破2萬(wàn)億，超過(guò)去年全年總量。而這也帶動(dòng)了營(yíng)收的增長(zhǎng)，貝殼第三季度總營(yíng)業(yè)為205億元，相比于去年同期的120億元，同比增長(zhǎng)了70.9%。

作為房產(chǎn)交易中介的貝殼，平臺(tái)交易總額和營(yíng)收的增長(zhǎng)，自然和體系內(nèi)的門店、經(jīng)紀(jì)人以及用戶有著不小的關(guān)系。而三季度，貝殼在這幾個(gè)方面也有不錯(cuò)的增長(zhǎng)成績(jī)。

截止9月底，貝殼平臺(tái)鏈接的門店數(shù)已經(jīng)超過(guò)4.4萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)41.7%，超過(guò)47.7萬(wàn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人被鏈接在貝殼的平臺(tái)內(nèi)，同比增長(zhǎng)了50.7%。同時(shí)，貝殼平臺(tái)三季度的月活躍用戶為4790萬(wàn)，同比增長(zhǎng)了82.1%。

貝殼公布的第一份成績(jī)單，在一片欣欣向榮之中，同樣有著隱患。

平臺(tái)內(nèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量的增加，在擴(kuò)大貝殼找房規(guī)模的同時(shí)，也加大了平臺(tái)在傭金方面的成本支出。財(cái)報(bào)顯示，三季度公司內(nèi)部的傭金和薪酬成本為66億元，同比增長(zhǎng)了36.2%，而向代理商和其他渠道拆分的成本支出也從去年的32億元增加至77億元。

從內(nèi)外部成本支出的比重可以看出，貝殼的銷售渠道結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。而這也讓三季度貝殼在實(shí)現(xiàn)毛利增長(zhǎng)至44億元的同時(shí)，毛利率較去年同期下滑了3.1個(gè)百分點(diǎn)至21.3%。

這也影響到了貝殼的凈利潤(rùn)。雖然在財(cái)報(bào)中貝殼表示，經(jīng)過(guò)調(diào)整之后三季度的凈利潤(rùn)達(dá)到了18.58億元，但是調(diào)整之前，三季度貝殼的凈利潤(rùn)只有7500萬(wàn)元，相比于去年同期的3.8億元下跌80%。

總體來(lái)看，貝殼通過(guò)犧牲盈利，從而換取了比較喜人的規(guī)模擴(kuò)張速度。雖然這種模式并不是不可取，但是依舊會(huì)讓外界對(duì)貝殼的盈利能力產(chǎn)生懷疑。

穩(wěn)存量業(yè)務(wù)

平臺(tái)內(nèi)的現(xiàn)有房產(chǎn)業(yè)務(wù)，是保證貝殼規(guī)模擴(kuò)張的最穩(wěn)定基石。

舉例來(lái)說(shuō)，二手房交易在房產(chǎn)交易中所占的比重一直很大。這主要是因?yàn)樵诤芏喑鞘兄校鞘泻诵膮^(qū)基礎(chǔ)建設(shè)較完善，而生活較為便利的城區(qū)幾乎沒(méi)有空閑地皮可以開(kāi)發(fā)新樓盤，這就導(dǎo)致很多剛需房的年輕購(gòu)房者只能選擇二手房交易。

但是二手房交易過(guò)程中，房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)權(quán)手續(xù)等多方面問(wèn)題都會(huì)成為購(gòu)房者的“攔路虎”，另外服務(wù)質(zhì)量層次不齊的中介，同樣也會(huì)影響到購(gòu)房者的消費(fèi)體驗(yàn)。當(dāng)然不只是二手房交易，這種問(wèn)題普遍存在于房產(chǎn)交易中，而這也就成了眾多中介平臺(tái)的挑戰(zhàn)。

貝殼同樣需要面對(duì)這種挑戰(zhàn)，解決辦法主要有兩個(gè)方面。

首先是持續(xù)釋放ACN網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)。ACN全稱經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是將房源、顧客等信息共享自平臺(tái)內(nèi)，不同于以往房產(chǎn)交易只有一個(gè)經(jīng)紀(jì)人。ACN模式之下，一次房產(chǎn)交易有一整個(gè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行分工合作。

雖然這種合作的經(jīng)紀(jì)人模式，會(huì)在一定程度上降低一些單個(gè)經(jīng)紀(jì)人的成交單數(shù)，但是卻可以在合理分工之后，掌握更清晰的房源信息，提升整體團(tuán)隊(duì)的效率，保證組員收入的同時(shí)也保證了消費(fèi)者能享受到更好消費(fèi)體驗(yàn)。

其次是通過(guò)線上化提效交易過(guò)程。房產(chǎn)交易的特殊性就在于必須的線下屬性，但這并不說(shuō)明發(fā)力線上是沒(méi)必要的，比如疫情期間線下看房成了一種奢侈，線上看房就成了必要。

于是貝殼加速將5G、VR、線上簽等技術(shù)應(yīng)用在自身平臺(tái)之中，這不僅減少了交易過(guò)程中購(gòu)房者和經(jīng)紀(jì)人不必要的折騰，讓購(gòu)房者享受更加便捷的消費(fèi)體驗(yàn)，也能提升平臺(tái)的整體效率。

基于這兩方面的原因，貝殼的現(xiàn)有房產(chǎn)交易取得了不錯(cuò)的成績(jī)。根據(jù)財(cái)報(bào)，三季度貝殼平臺(tái)內(nèi)現(xiàn)有房產(chǎn)的GTV從去年同期的3354億元增長(zhǎng)至今年的5761億元，增長(zhǎng)幅度超過(guò)70%。而現(xiàn)有房產(chǎn)交易服務(wù)所獲得的營(yíng)業(yè)收入也從去年的61億元增長(zhǎng)46.2%，達(dá)到88億元。

拓新業(yè)務(wù)，迎新挑戰(zhàn)

有了穩(wěn)定發(fā)展的存量業(yè)務(wù)，貝殼開(kāi)展新房業(yè)務(wù)就有了一定的保障。新房對(duì)比二手房來(lái)說(shuō)，各方面信息更統(tǒng)一，方便平臺(tái)管理；同時(shí)新樓盤主要集中在一二線城市的二環(huán)外地區(qū)以及低線市場(chǎng)中，有助于平臺(tái)挖掘下沉市場(chǎng)。

三季度貝殼在新房業(yè)務(wù)也取得了不錯(cuò)的成績(jī)。新房交易總額從去年同期的2045億元增長(zhǎng)至4207億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)到106%，而新房交易所取得的營(yíng)收則達(dá)到了111億元，同比增長(zhǎng)了95%，增長(zhǎng)能力確實(shí)十分喜人。

這得益于貝殼加深了和B端房企的合作，中海、保利、碧桂園等大型房企的一手房源都出現(xiàn)在貝殼平臺(tái)之中。并且貝殼與很多大型房企的合作是長(zhǎng)期的，這也將持續(xù)為貝殼釋放紅利。

但是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總是來(lái)自意想不到的領(lǐng)域，在聯(lián)合了易居之后，阿里今年以來(lái)在房產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)作最猛，而天貓好房更是和貝殼的新房業(yè)務(wù)形成直接的競(jìng)爭(zhēng)。同樣是大品牌的一手房源，天貓好房上的價(jià)格卻有著很大的優(yōu)惠，這對(duì)于貝殼而言是個(gè)不小的沖擊。而在用戶流量、技術(shù)支持、資本實(shí)力等方面，天貓好房有著貝殼難以企及的優(yōu)勢(shì)。

房產(chǎn)電商：不確定性依舊

就像貝殼CEO彭永東說(shuō)的，貝殼面對(duì)的是一個(gè)供給不確定、需求不確定、條件也不確定、意愿也不確定的市場(chǎng)。

房產(chǎn)交易過(guò)程中涉及到開(kāi)發(fā)商、中介平臺(tái)、經(jīng)紀(jì)人、賣房者、購(gòu)房者等多個(gè)角色，而正是因?yàn)楸姸嗟膮⑴c者和繁瑣的交易環(huán)節(jié)，讓房產(chǎn)電商難以標(biāo)準(zhǔn)化的問(wèn)題一直存在，也就造就了這個(gè)充滿不確定性的市場(chǎng)。

也正是這種不確定性，一直是房產(chǎn)電商平臺(tái)向前進(jìn)步的最大阻礙，對(duì)房產(chǎn)電商平臺(tái)來(lái)說(shuō)，至少需要解決以下兩方面的難題。

首先是盡量簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)。就像電路圖一樣，每多一段導(dǎo)線都會(huì)增加電阻增加能耗，同樣，每多一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)給房產(chǎn)交易增加一層不確定性。

其次是盡量將B端和C端都掌控在體系之中。這個(gè)B端不僅僅是大型房企，更包括了賣房者、經(jīng)紀(jì)人等小B端。將B、C兩端的數(shù)據(jù)、信息等整合起來(lái)，更能提高平臺(tái)內(nèi)房源的確定性，從而更好調(diào)節(jié)供需關(guān)系。

雖然目前的貝殼在這兩個(gè)方面都有一定的動(dòng)作，但是依舊是在比較淺層的領(lǐng)域，比如在B端和C端，貝殼的動(dòng)作只是在營(yíng)銷層面，這不能從根本上解決整個(gè)市場(chǎng)的不確定性問(wèn)題，還需要進(jìn)一步深化到交易的每一個(gè)場(chǎng)景之中。而這也讓交出首份財(cái)報(bào)的貝殼，不得不面對(duì)更加困難的挑戰(zhàn)。

文/劉曠公眾號(hào)，ID：liukuang110